Могут ли товарищества собственников жилья запретить туристические квартиры?

Распространение туристических квартир в Испании вызвало серьезные споры между домовладельцами и соседями. Несмотря на то, что индустрия туризма имеет основополагающее значение для экономики страны, влияние этих вариантов размещения на местные сообщества не остается незамеченным. В этой статье мы рассмотрим юридические возможности для товариществ собственников жилья ограничивать или запрещать туристические квартиры в своих домах. Мы также проанализируем действующие правила, права владельцев и то, как эта ситуация складывается в разных регионах Испании.

Современные реалии туристических квартир в Испании

В последние годы туристические квартиры переживают экспоненциальный рост, что обусловлено такими платформами, как Airbnb и Booking.com. По данным Национального института статистики (INE), в 2023 году в Испании было зарегистрировано более 300 000 домов для туристического использования, что составляет 10% от общего жилищного фонда в основных туристических городах, таких как Мадрид, Барселона и Малага.

Проблема заключается в том, что многие из этих объектов расположены внутри жилых домов, что порождает конфликты с соседями из-за шума, безопасности и проблем с обслуживанием мест общего пользования. Этот сценарий заставил ассоциации домовладельцев искать решения для ограничения или даже запрета использования домов в качестве туристической аренды в своих владениях.

Национальные и региональные правила в отношении туристических квартир

На государственном уровне правовая база, регулирующая туристические квартиры, относительно неоднозначна, что привело к тому, что многие решения по их регулированию были делегированы автономным сообществам. В каждом регионе действуют свои правила аренды жилья для туристов, и некоторые из наиболее строгих включают в себя:

• Каталония: Одно из самых строгих сообществ в плане регулирования туристических квартир. С 2016 года она требует получения туристического регистрационного номера и ограничивает открытие новых лицензий в Барселоне.
• Мадрид: В 2019 году были введены правила, которые требуют, чтобы туристические квартиры имели отдельный вход от остальной части здания.
• Андалузия: Он также требует регистрации туристических домов, в дополнение к соблюдению ряда технических требований и требований безопасности.

Права товариществ собственников жилья

Горизонтальное право собственности (LPH) в Испании — это нормативный акт, регулирующий сосуществование в жилых зданиях. В 2021 году в этот закон были внесены поправки, упрощающие для ТСЖ принятие решений о туристических квартирах. Согласно этой поправке, можно запретить или ограничить туристическую деятельность по аренде жилья при условии поддержки 60% владельцев (вместо большинства в 3/5, которое было необходимо ранее).

Это изменение позволило многим сообществам принять меры по этому вопросу, но ограничения остаются. Например, если собственник уже сдавал свое жилье в аренду в качестве туристической квартиры до внесения изменений в ЛПХ, то в принципе запрет не мог быть применен задним числом.

Голосование и согласование на собраниях собственников

Важно, чтобы товарищества собственников жилья соблюдали надлежащую процедуру принятия решений о туристических квартирах. В большинстве случаев процесс начинается с собрания домовладельцев , на котором обсуждается вопрос и ставится на голосование. Если соглашение о 60% будет достигнуто, сообщество может установить ограничения, такие как запрет на аренду жилья для туристов или наложение определенных условий, таких как ограничения по заполняемости или обязательство по улучшению звука в затронутых квартирах.

Кроме того, важно, чтобы данный тип решения был зарегистрирован в Земельном кадастре, что гарантирует, что будущие покупатели будут проинформированы об ограничениях, введенных общиной.

Вызовы и противоречия

Несмотря на имеющиеся правовые инструменты, запрет туристических квартир в общинах собственников не лишен противоречий. С одной стороны, есть владельцы, которые рассматривают туристическую аренду как важный источник дохода. Обычно они утверждают, что пользование их собственностью является фундаментальным правом и что оно не должно ограничиваться решениями соседей.

С другой стороны, жители пострадавших зданий обычно утверждают, что туристическое использование домов изменяет сосуществование и снижает качество жизни в здании. Шум, отсутствие безопасности и ухудшение состояния мест общего пользования являются одними из наиболее заметных проблем.

Кейсы: Что происходит в больших городах?

В таких городах, как Мадрид, Барселона и Валенсия, где количество туристических квартир выросло непропорционально, ассоциации домовладельцев выступили с инициативой ограничить эту деятельность.

Мадрид

В Мадриде многие ассоциации домовладельцев решили запретить использование домов в качестве туристических квартир, воспользовавшись изменениями в правилах. Тем не менее, владельцы, которые уже сдавали свои дома в аренду для туризма до изменений, продолжают пользоваться некоторой правовой защитой. Кроме того, городской совет ввел дополнительные ограничения, такие как обязанность иметь отдельный вход для туристических квартир, что сократило количество новых лицензий.

Барселона

Барселона была одним из городов, наиболее пострадавших от массового туризма и бума туристических квартир. Городской совет принял радикальные меры, такие как замораживание новых лицензий и активное преследование незаконных туристических квартир. Кроме того, ассоциации домовладельцев в таких районах, как Эшампле или Готический квартал , выступили с инициативами по ограничению или запрету туристической деятельности в своих зданиях.

Валентность

Валенсия также придерживается аналогичной линии, вводя ограничения как на муниципальном уровне, так и в сообществах собственников. Во многих наиболее туристических районах города, таких как Старый город, туристические квартиры были запрещены, и ассоциации домовладельцев сыграли ключевую роль в реализации этих ограничений.

Преимущества и недостатки запрета туристических квартир

Запрет туристических квартир в товариществах собственников жилья имеет преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать перед принятием решения:

Выручка:

• Улучшение сосуществования: Меньше шума и проблем с безопасностью в зданиях.
• Охрана наследия: Меньший износ мест общего пользования.
• Рост стоимости жилых домов: В некоторых случаях туристические квартиры могут обесценить цены на дома, выставленные на продажу в здании.

Недостатки:

• Потеря дохода: Для владельцев, которые зависели от туристической аренды.
• Сложность применения: Не всегда легко обеспечить соблюдение ограничений, особенно в больших городах.
• Напряженность в отношениях между соседями: Разногласия по поводу использования жилья туристами могут привести к конфликтам внутри сообщества.

Ключевые выводы

В заключение следует отметить, что ассоциации домовладельцев в Испании имеют право ограничивать или запрещать использование домов в качестве туристических квартир при условии соблюдения соответствующей процедуры и достижения необходимого консенсуса. Местные и региональные правила также играют ключевую роль в регулировании этой деятельности, и важно, чтобы владельцы и соседи были осведомлены о законах, действующих в их регионе.

Хотя у этой меры есть свои плюсы и минусы, правда в том, что все больше и больше сообществ предпочитают регулировать эту деятельность для защиты сосуществования и качества жизни в своих зданиях.