ZAKAZ WYNAJMU W HISZPANII. Czy wspólnoty mieszkaniowe mogą zakazać wynajmu mieszkań turystycznych?

Rozprzestrzenianie się mieszkań turystycznych w Hiszpanii wywołało ważną debatę między właścicielami domów mieszkającymi na stałe a tymi, którzy wynajmują swoje lokale. Chociaż branża turystyczna ma fundamentalne znaczenie dla gospodarki kraju, wpływ tych miejsc noclegowych na społeczności sąsiedzkie nie pozostaje niezauważony. W tym artykule przyjrzymy się w skrócie, możliwościom prawnym dla wspólnot mieszkaniowych w zakresie ograniczenia lub zakazania mieszkań turystycznych w swoich budynkach. Przeanalizujemy również obowiązujące przepisy, prawa właścicieli oraz to, z jaką sytuacją mierzy się ta sytuacja w różnych regionach Hiszpanii.

Obecna rzeczywistość mieszkań turystycznych w Hiszpanii

Mieszkania turystyczne odnotowały w ostatnich latach gwałtowny wzrost, napędzany przez platformy takie jak Airbnb i Booking.com. Według danych Narodowego Instytutu Statystycznego (INE) w 2023 roku Hiszpania miała ponad 300 000 zarejestrowanych domów do użytku turystycznego, co stanowi 10% całkowitych zasobów mieszkaniowych w głównych miastach turystycznych, takich jak Madryt, Barcelona i Malaga.

Problem polega na tym, że wiele z tych nieruchomości znajduje się w obrębie budynków mieszkalnych, co generuje konflikty z sąsiadami ze względu na hałas, problemy z bezpieczeństwem i utrzymaniem części wspólnych. Taki scenariusz skłonił stowarzyszenia właścicieli domów do poszukiwania rozwiązań ograniczających lub nawet zakazujących wykorzystywania domów jako wynajmu turystycznego na terenie swoich nieruchomości.

Krajowe i regionalne przepisy dotyczące mieszkań turystycznych w Hiszpanii.

Na poziomie państwowym ramy prawne regulujące mieszkania turystyczne są stosunkowo niejednoznaczne, co spowodowało, że wiele decyzji dotyczących ich regulacji zostało przekazanych wspólnotom autonomicznym. Każdy region ma swoje własne przepisy dotyczące wynajmu turystycznego, a niektóre z najbardziej restrykcyjnych to:

• Katalonia: Jedna z najsurowszych gmin pod względem regulacji mieszkań turystycznych. Od 2016 roku wymagane jest uzyskanie numeru rejestracji turysty i ogranicza otwieranie nowych licencji w Barcelonie.
• Madryt: W 2019 roku wprowadziła przepisy, które wymagają, aby mieszkania turystyczne miały osobne wejście od reszty budynku.
• Andaluzja: Wymaga to również rejestracji domów turystycznych, a także spełnienia szeregu wymogów technicznych i bezpieczeństwa.

Prawa wspólnot mieszkaniowych

Horyzontalne prawo własności (LPH) w Hiszpanii to przepis regulujący współistnienie w budynkach mieszkalnych. W 2021 r. ustawa ta została znowelizowana, aby ułatwić wspólnotom mieszkaniowym podejmowanie decyzji o mieszkaniach turystycznych. Zgodnie z tą nowelizacją możliwe jest zakazanie lub ograniczenie działalności wynajmu turystycznego, o ile ma się poparcie 60% właścicieli (zamiast większości 3/5, jak było wcześniej konieczne).

Ta zmiana pozwoliła wielu społecznościom na podjęcie działań w tej sprawie, ale ograniczenia pozostały. Na przykład, jeżeli właściciel wynajmował swój dom jako mieszkanie turystyczne już przed zmianą LPH, co do zasady zakaz nie może być stosowany z mocą wsteczną.

Głosowanie i porozumienia na zgromadzeniach właścicieli

Istotne jest, aby wspólnoty mieszkaniowe przestrzegały właściwej procedury podejmowania decyzji dotyczących mieszkań turystycznych. W większości przypadków proces rozpoczyna się od spotkania właścicieli domów , na którym kwestia jest omawiana i poddawana pod głosowanie. Jeśli osiągnięte zostanie porozumienie w wysokości 60%, wspólnota może ustanowić ograniczenia, takie jak zakaz wynajmu turystycznego lub nałożenie określonych warunków, takich jak limity obłożenia lub obowiązek dokonania ulepszeń akustycznych w mieszkaniach, których to dotyczy.

Ponadto ważne jest, aby tego typu decyzja została zarejestrowana w Rejestrze Ksiąg Wieczystych, co gwarantuje, że przyszli nabywcy zostaną poinformowani o ograniczeniach nałożonych przez społeczność.

Wyzwania i kontrowersje

Pomimo dostępnych narzędzi prawnych, zakaz wynajmu mieszkań turystycznych we wspólnotach właścicieli nie jest pozbawiony kontrowersji. Z jednej strony są właściciele, którzy postrzegają wynajem turystyczny jako ważne źródło dochodu. Zazwyczaj argumentują, że korzystanie z ich własności jest prawem podstawowym i że nie powinno być ograniczane decyzjami sąsiadów.

Z drugiej strony, mieszkańcy dotkniętych budynków zwykle twierdzą, że turystyczne korzystanie z domów zmienia współistnienie i obniża jakość życia w budynku. Hałas, brak bezpieczeństwa i niszczenie części wspólnych to jedne z najczęściej wskazywanych problemów.

Co się dzieje w dużych miastach?

W miastach takich jak Madryt, Barcelona czy Walencja, gdzie liczba mieszkań turystycznych wzrosła nieproporcjonalnie, stowarzyszenia właścicieli domów podjęły inicjatywę ograniczenia tej działalności.

Madryt

W Madrycie wiele wspólnot mieszkaniowych zdecydowało się zakazać wykorzystywania domów jako mieszkań turystycznych, korzystając ze zmiany przepisów. Jednak właściciele, którzy już przed modyfikacjami wynajmowali swoje domy w celach turystycznych, nadal korzystają z pewnej ochrony prawnej. Ponadto rada miejska nałożyła dodatkowe ograniczenia, takie jak obowiązek posiadania osobnego wejścia dla mieszkań turystycznych, co zmniejszyło liczbę nowych zezwoleń.

Barcelona

Barcelona jest jednym z miast najbardziej dotkniętych masową turystyką i boomem na mieszkania turystyczne. Rada miejska podjęła drastyczne środki, takie jak zamrożenie nowych licencji i aktywne ściganie nielegalnych mieszkań turystycznych. Ponadto stowarzyszenia właścicieli domów w obszarach takich jak Eixample czy Dzielnica Gotycka podjęły inicjatywy mające na celu ograniczenie lub zakazanie działalności turystycznej w swoich budynkach.

Valencia

Walencja również poszła w ślady innych miast, nakładając ograniczenia zarówno na szczeblu gminnym, jak i w społecznościach właścicieli. W wielu najbardziej turystycznych częściach miasta, takich jak Stare Miasto, wprowadzono zakaz korzystania z mieszkań turystycznych, a stowarzyszenia właścicieli domów odegrały kluczową rolę we wdrażaniu tych ograniczeń.

Zalety i wady zakazu mieszkań turystycznych

Zakaz wynajmu mieszkań turystycznych w spółdzielniach mieszkaniowych ma zalety i wady, które należy wziąć pod uwagę przed podjęciem decyzji:

Zalety:

• Poprawa współistnienia: Mniej hałasu i problemów związanych z bezpieczeństwem w budynkach.
• Ochrona zabytków: Mniejsze zużycie części wspólnych.
• Rosnące wartości domów mieszkalnych: W niektórych przypadkach mieszkania turystyczne mogą dewaluować cenę domów na sprzedaż w obrębie budynku.

Wady:

• Utrata dochodu: Dla właścicieli, którzy byli uzależnieni od wynajmu turystycznego.
• Trudność wyegzekwowania: Nie zawsze łatwo jest egzekwować ograniczenia, zwłaszcza w dużych miastach.
• Napięcia między sąsiadami: Nieporozumienia dotyczące turystycznego wykorzystania domów mogą generować konflikty w społeczności.

Najważniejsze wnioski

Podsumowując, wspólnoty mieszkaniowe w Hiszpanii mają zdolność prawną do ograniczenia lub zakazania użytkowania domów jako mieszkań turystycznych, pod warunkiem, że przestrzegana jest odpowiednia procedura i osiągnięty zostanie niezbędny konsensus. Przepisy lokalne i regionalne również odgrywają kluczową rolę w regulowaniu tej działalności, a właściciele i sąsiedzi muszą być świadomi przepisów obowiązujących w ich regionie.

Chociaż środek ten ma swoje plusy i minusy, prawda jest taka, że coraz więcej społeczności decyduje się na regulację tej działalności, aby chronić stałych mieszkańców i jakość życia w swoich budynkach.

Azul Villa, zawsze radzi klientom, zapoznanie się ze statutami wspólnoty mieszkaniowej, czy jest wpisany zakaz wynajmu turystycznego na tym osiedlu.