Rewolucja w wynajmie krótkoterminowym w Hiszpanii – Co muszą wiedzieć Polacy?

Wstęp: Dlaczego zmiany w wynajmie są ważne?

Od 3 kwietnia 2025 roku w Hiszpanii weszły w życie nowe przepisy dotyczące rynku wynajmu krótkoterminowego. Dla wielu osób posiadających nieruchomości wakacyjne – w tym licznych Polaków – zmiany te mają ogromne znaczenie. Chodzi o nowe ograniczenia, obowiązki wobec wspólnot mieszkaniowych oraz wysokie kary finansowe za ich łamanie.

Hiszpania od lat cieszy się ogromnym zainteresowaniem wśród turystów, a co za tym idzie – również inwestorów kupujących apartamenty w celach wynajmu. Nowe prawo może jednak odwrócić ten trend lub przynajmniej znacznie go zmodyfikować.

Co się zmieniło po 3 kwietnia 2025?

Nowelizacja hiszpańskiego prawa zakłada, że każda forma wynajmu krótkoterminowego (do 30 dni) musi zostać zatwierdzona przez wspólnotę mieszkaniową, w której znajduje się nieruchomość. Oznacza to, że właściciele nie mogą samodzielnie decydować o udostępnianiu swoich lokali turystom.

Nowe prawo zostało wprowadzone, aby:

• Uporządkować rynek nieruchomości turystycznych,

• Chronić mieszkańców przed uciążliwościami,

• Zwiększyć dostępność mieszkań dla lokalnych najemców.

Wspólnota mieszkaniowa jako decydent – 60% zgody

Zgodnie z przepisami, aby legalnie prowadzić działalność wynajmu krótkoterminowego, właściciel musi uzyskać zgodę co najmniej 60% członków wspólnoty mieszkaniowej. To ważna zmiana, ponieważ dotychczas takie decyzje były często podejmowane indywidualnie, bez wiedzy sąsiadów.

Wspólnota może:

• Wyrazić zgodę na prowadzenie wynajmu (np. pod pewnymi warunkami),

• Odrzucić wniosek, jeśli uzna działalność za uciążliwą,

• Zgłosić do władz przypadki nielegalnego wynajmu.

Kary za wynajem bez zgody – nawet 600 000 €

Brak zgody wspólnoty nie oznacza już jedynie konfliktów sąsiedzkich. Teraz może skutkować poważnymi sankcjami finansowymi. Władze lokalne mają prawo nakładać grzywny na właścicieli łamiących przepisy.

Warto pamiętać, że wysokość kar różni się w zależności od regionu – w Barcelonie czy Walencji mogą być znacznie wyższe niż np. w Alicante.

Jak legalnie wynajmować mieszkanie turystom?

Aby działać zgodnie z prawem, właściciel powinien:

1. Złożyć wniosek o zgodę wspólnoty mieszkaniowej – najlepiej na zebraniu właścicieli.

2. Zarejestrować działalność turystyczną w lokalnym urzędzie.

3. Uzyskać licencję na wynajem krótkoterminowy.

4. Przestrzegać norm sanitarnych i przeciwpożarowych.

5. Zamieścić numer licencji w każdej ogłoszeniu (np. na Airbnb).

Porady prawne i najczęstsze błędy właścicieli

Najczęstsze błędy, których należy unikać:

• Wynajem „na czarno” – bez rejestracji i licencji.

• Ignorowanie regulaminu wspólnoty.

• Brak dokumentacji potwierdzającej zgodę sąsiadów.

• Zawieranie umów ustnych bez zabezpieczenia prawnego.

Wskazówka: Skorzystaj z usług lokalnego prawnika lub firmy zarządzającej najmem – pomogą przejść przez formalności.

Znaczenie zmian dla Polaków inwestujących w Hiszpanii

W 2024 roku Polacy zakupili ponad 4 tys. nieruchomości w Hiszpanii – głównie z myślą o wynajmie. Dla wielu z nich nowe przepisy oznaczają konieczność:

• Weryfikacji możliwości wynajmu w danym budynku.

• Przeorganizowania modelu biznesowego – być może na wynajem długoterminowy.

• Zgromadzenia odpowiednich zezwoleń i rejestracji.

FAQ – 6 pytań i odpowiedzi na temat nowego prawa

1. Czy wynajem długoterminowy też wymaga zgody wspólnoty?

Nie. Nowe przepisy dotyczą tylko wynajmu krótkoterminowego (do 30 dni).

2. Czy muszę zarejestrować lokal w każdej prowincji osobno?

Tak. Przepisy są lokalne, więc rejestracja musi odbyć się w odpowiednim urzędzie.

3. Co jeśli moja wspólnota nie istnieje formalnie?

W takim przypadku należy skonsultować się z administratorem budynku – zwykle obowiązują ogólne przepisy miejskie.

4. Czy mogę się odwołać od decyzji wspólnoty?

Tak, ale wymaga to procesu prawnego, który może być czasochłonny i kosztowny.

5. Czy prawo dotyczy wszystkich mieszkań, także poza miastami?

Tak, choć lokalne władze mogą mieć nieco inne wymogi dla obszarów wiejskich i turystycznych.

6. Czy nowe przepisy obowiązują cudzoziemców?

Tak, każda osoba posiadająca nieruchomość w Hiszpanii musi ich przestrzegać.

Podsumowanie i rekomendacje

Rewolucja w wynajmie krótkoterminowym w Hiszpanii to krok ku większemu porządkowi i przejrzystości na rynku. Choć zmiany wymagają od właścicieli większej formalności, oferują również lepszą ochronę mieszkańców i jasne zasady gry.

Co warto zrobić już teraz?

• Sprawdź, czy Twoja wspólnota zezwala na wynajem.

• Upewnij się, że Twoja działalność jest zgodna z prawem.

• Rozważ alternatywy – np. wynajem długoterminowy.