Co to jest Unikalny Rejestr dla wynajmu krótkoterminowego? (NRA)

Od 1 lipca wszyscy ogłoszeniodawcy mieszkań na wynajem krótkoterminowy (wakacyjny, tymczasowy lub pokojowy) muszą posiadać identyfikator dostarczony przez rejestry nieruchomości, aby władze mogły kontrolować i nadzorować ten rodzaj najmu. Nie ma maksymalnego okresu na złożenie wniosku o ten kod, ale dopóki ten kod nie jest dostępny, nieruchomość nie może być sprzedawana na platformach cyfrowych, na których ma miejsce transakcja gospodarcza.

Co to jest unikalny numer rejestracyjny? 

Jest to oficjalny i obowiązkowy kod identyfikacyjny, który jest nadawany każdej nieruchomości za pośrednictwem Jednolitego Rejestru Wynajmu Turystycznego i Sezonowego , który muszą posiadać nieruchomości wynajmowane tymczasowo lub wakacyjnie. Rejestr ten pozwala władzom na kontrolę i nadzór nad tego typu wynajmem. Zasada ta została ogłoszona w grudniu ubiegłego roku w dekrecie królewskim 1312/2024 i weszła w życie w styczniu, ale obowiązuje od 1 lipca 2025 roku. 

Do czego służy Unikalny Rejestr dla wynajmu krótkoterminowego? 

Służy ona regulowaniu i kontrolowaniu rynku najmu czasowego, zapewniając, że są one zgodne z przepisami bezpieczeństwa, zdrowotnymi i podatkowymi, a także ochronie praw najemców i właścicieli.

Jednolity rejestr wynajmu turystycznego, w jakich przypadkach ma zastosowanie?

Jak zauważa prawnik, europejskie przepisy mówią o gospodarzu, czyli każdym, kto jest zainteresowany wprowadzeniem na rynek domowej części do użytku sezonowego. Może to być właściciel, ale może to być najemca z uprawnieniami do podnajmu. Może to być również użytkownik, czyli taki, który posiada dyspozycję prawną, prawowity tytuł własności, który może wydzierżawić na cele sezonowe.

Jeśli ta sama nieruchomość jest turystyczna i sezonowa, czy potrzebuje kilku kodów? 

Będziesz potrzebować kodu dla każdego rodzaju wynajmu, niezależnie od tego, czy jest to wynajem turystyczny, sezonowy czy pokój. Dlatego, jeśli Twoje trzy rodzaje wynajmu są uważane za różne zgodnie z przepisami, powinieneś otrzymać trzy różne kody dla tej samej nieruchomości. Za każdy kod trzeba zapłacić 27 euro.  

Obiekty noclegowe zwolnione z prowadzenia jednolitego rejestru

Zakwaterowanie, które jest zwykle zwolnione z podatku, to te, które są klasyfikowane jako drugie domy i które nie są przeznaczone do wynajmu krótkoterminowego. Zwolnione są również hotele, aparthotele, motele, hostele, kempingi, domy wiejskie, tradycyjny wynajem (z umową na więcej niż rok) oraz zakwaterowanie, które jest promowane offline. 

Ponadto  uregulowane i prawidłowo zarejestrowane miejsca zakwaterowania w odpowiednich rejestrach regionalnych nie są uważane za domy letniskowe lub najem okazjonalny, a więc nie dotyczy ich obowiązek rejestracji w nowej procedurze państwowej.

Według Hiszpańskiego Stowarzyszenia Turystyki Wiejskiej (Asetur) jedynym obowiązkiem, jaki byłby wymagany od tych obiektów, byłoby umieszczenie ich regionalnego numeru rejestracyjnego na platformach i portalach, na których sprzedają swoją ofertę turystyczną, bez konieczności powielania tej rejestracji na szczeblu krajowym.

Krótko mówiąc, jak przypomina prawnik, jest on obowiązkowy w przypadku domów lub pokoi w domu, a także w przypadku zakwaterowania na statkach, łodziach lub artefaktach marynarki wojennej, których użytkowanie nie jest zwykłym miejscem zamieszkania, ale wynajmem krótkoterminowym. 

Cyfrowy punkt kompleksowej obsługi: krótkoterminowy wynajem zakwaterowania

Jest to platforma internetowa Ministerstwa Mieszkalnictwa, na której właściciele mogą przeprowadzić wszystkie procedury związane z rejestracją swoich nieruchomości na wynajem krótkoterminowy. Za pośrednictwem tej strony internetowej możesz poprosić Stowarzyszenie Rejestratorów o numer rejestracyjny za pomocą elektronicznego certyfikatu.

Aby ubiegać się o numer rejestracyjny , ogłoszeniodawca musi posiadać numer ewidencyjny i dokładny adres nieruchomości, musi szczegółowo określić, czy będzie ona wynajmowana w całości, czy w podziale na pokoje, liczbę osób, które będą mogły z niej korzystać, oraz musi spełniać wymogi ustanowione we wspólnocie autonomicznej, w której znajduje się dom. 

Na jakich platformach cyfrowych konieczne jest posiadanie jednolitego rejestru? 

Do celów prawnych nowe ramy regulacyjne wyraźnie rozróżniają tzw. "internetowe platformy wynajmu krótkoterminowego", zdefiniowane w art. 3 rozporządzenia (UE) 2024/1028 jako: "platformę internetową w rozumieniu art. 3 lit. i); rozporządzenia (UE) 2022/2065 umożliwiającego gościom zawieranie z gospodarzami umów o świadczenie usług krótkoterminowego wynajmu zakwaterowania. "

Definicja ta obejmuje zatem portale, w których umowa najmu jest sformalizowana (z rezerwacją lub rezerwacją), a płatność dokonywana jest w całości w środowisku cyfrowym. W takich przypadkach numer rejestracyjny będzie obowiązkowy, aby można było legalnie reklamować się od 1 lipca 2025 r.

Z drugiej strony strony strony internetowe lub media, które pełnią jedynie rolę "wizytówek" zakwaterowania, są wykluczone, nie ułatwiając formalizacji umów zawieranych na odległość. Dzieje się tak w przypadku portali ogłoszeniowych (takich jak idealista), prywatnych stron internetowych bez systemu rezerwacji lub kanałów offline, takich jak agencje fizyczne lub reklama drukowana.

Prawnik Alejandro Fuentes-Lojo przypomina, że nie musi to być profesjonalista, który sprzedaje nieruchomość, ale może to być również osoba prywatna z zamiarem wprowadzenia nieruchomości na rynek na platformie cyfrowej, na której istnieje wzgląd ekonomiczny. W związku z tym nie jest to obowiązkowe ze względu na sam fakt reklamowania wynajmu w Internecie. 

Jak często platformy powinny aktualizować dane?

Po uzyskaniu numeru (najpierw uzyskuje się tymczasowy krajowy organ regulacyjny, aby móc wprowadzić go do obrotu w ciągu 24 godzin, a następnie numer ostateczny), numer ten obowiązuje na czas nieokreślony. Koszt wynosi 27 euro i jest płatny tylko raz, co stanowi koszt rejestracji. 

Według prawnika, kod ten podlega corocznemu sprawdzaniu co 12 miesięcy przez Rejestr, w tym przez Rejestratora. "Ministerstwo będzie musiało zatwierdzić model informacyjny, w którym gospodarze będą musieli składać coroczne sprawozdania do Rejestru Gruntów na temat działalności i ciągłości tych dzierżaw, tak aby rejestrator mógł kontrolować, czy są one rzeczywiście wykonywane prawidłowo i czy te umowy najmu są rzeczywiście sporządzane prawidłowo, a zatem nie dochodzimy do sytuacji oszustwa prawnego, które może na przykład w jakiś sposób zasłaniać długoterminowe umowy najmu, a w rzeczywistości rejestrator mógłby nawet sprawdzić i zażądać, czy ta przyczyna czasowości jest spełniona, aby uniknąć tego oszukańczego wykorzystania", – mówi prawnik. 

Co się stanie, jeśli Twój unikalny numer rejestracyjny zostanie odrzucony? 

Jeśli odmówiono Ci rejestracji, nie będziesz mógł legalnie wynająć nieruchomości i możesz zostać ukarany. Ważne jest, aby wyjaśnić rozbieżności lub skorygować to, co doprowadziło do odmowy.

Prawnik zwraca uwagę, że jest to rejestr administracyjny, który jest zależny od rejestru gruntów, a zatem istnieje bardzo wyczerpująca kontrola legalności. "Nie jest zaskakujące, że wiele z tych kwalifikacji ma wady lub jest nawet definitywnie klasyfikowanych jako negatywne. Osoba, której dotyczy spór, może w ciągu miesiąca odwołać się zarówno w trybie administracyjnym do Generalnej Dyrekcji Rejestru Notarialnego, jak i fakultatywnie, bezpośrednio do sądu. Nawet jeśli jest to uchwała administracyjna, w ciągu dwóch miesięcy można się od niej odwołać do Sądu Pierwszej Instancji w drodze rozprawy. To ciekawe, ale to właśnie system, który mamy w ustawie o hipotece, stanowi, że postępowanie odwoławcze od negatywnej kwalifikacji, o ile jest to prawo hipoteczne, a więc prawo nieruchomości i prawo cywilne, sądem właściwym nie jest postępowanie administracyjne, ale tak naprawdę jest sędzia cywilny". zdanie.

Prawnik zwraca również uwagę, że istnieje duża liczba domów, które nie są zgodne z przepisami, zwłaszcza gdy istnieje wspólnota właścicieli. Ponieważ, jeśli nieruchomość znajduje się we wspólnocie sąsiedzkiej, istnieją zakazy dotyczące tej działalności, a zatem rejestrujący tak naprawdę sprawdza, czy w statucie wspólnoty jest zakaz. 

Kary za nieprzestrzeganie przepisów

Zdaniem prawnika jest to punkt najmniej rozwinięty w prawie. "Istnieje przepis przejściowy, który stanowi, że zostanie stworzony system sankcji "ad hoc". Nadal jednak nie istnieje system sankcji "ad hoc" za nieprzestrzeganie tych obowiązków administracyjnych. Nie oznacza to, że nie możesz zostać ukarany. System sankcji zależy od każdej wspólnoty autonomicznej, a także od wysokości sankcji". 

Źródło: idealista.com

Napisane przez: Paloma Martínez-Almeida